你買別墅了嗎？買別墅需要注意哪些？

第一、「小產權」

小產權是相結於大產權而言的，大產權是指房屋的產證是由政府房地產管理部門發放的，小產權是指房屋的產證是由鄉鎮政府發放的。大產權能正常上市交易，價格較貴，小產權不能正常上市交易，價格較。

原因是小產權房所用的土地是農村集體的土地，根據土地法的規定，是不能出讓、轉讓的。建設部在2007年曾提示購房人：我國目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用於安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。

然而，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。該發言人明確表示，有些項目允諾辦理的「鄉產權」、「小產權」，均不符合法律規定，不受法律保護。

小產權的別墅雖然，但存在很大的風險，將來也難以轉成「大產權」，如果購買了這樣的別墅，將不能取得合法有效的產權證，將來還面臨土地被收回的風險，另外，如果當成一項的話，也不能起到保值、的作用。因此一定要慎重。

第二、「送花園」

別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會比較大，因而「花園」也是別墅銷售時一大亮點。但是，仔細分析起來，產權人實際上產不能享有花園的權。

因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現在產證里的，而根據物權法的規定，這部分的權利應當屬於全體業主，產權人並沒有權利單獨使用。

所以當售樓小樓在說「送花園」時，實際上只是送的一個空中樓閣，除非花園面積體現在產證里，否則並不能成為實實在在的權利。

第三、「送露台」

露台是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的檯面。露台的面積並不計算在建築面積之中。因此，開發商如說「送露台」，並不能算是贈送，因為露台本來就沒有算面積。

第四、「送(半)地下室」

地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那麼應當算在建築面積里，如果沒有超過，則不算建築面積。

第五、老式花園洋房

上海老式洋房是指解放前建造的，裝修精緻，備有客廳、餐室、有數套衛生間等結構較好的獨立式或聯排式的別墅住宅。

據初步統計，上海的老洋房主要分佈在徐匯區、長寧區、盧灣區、靜安區。自2004年起，上海要求凡列入歷史建築保護範圍的建築，經營單位一般不得進行房產處分，確因特殊情況需轉讓產權的，應事先報請原授權單位上海市房屋土地資源管理局審核，未經核准，市、區房地產登記部門不得辦理上述房地產權利的轉移、變更登記。

由各區房地集團授權經營管理的花園住宅、老、老樓及新里等房屋，一般不得進行產權處分，確有特殊情況需轉讓產權的，必須報經上海市房屋土地資源管理局核准。未經核准，市、區房地產登記部門不得辦理抵押、轉移、變更登記。上述範圍房屋使用人慾轉讓房屋使用權的，應由各區房地集團在同等價格的前提下予以受讓。

第六、貸款

別墅的貸款成數比住宅要低，銀行一般高成數控制在五成，此外還要受到總房價、貸款人資信情況等影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業貸款。

第七、外籍人士

有的開發商會對不符合購房條件的外籍人士許諾可以辦出產權，外籍人士購買別墅之前一定要清楚當前政策。

下面這些也要注意！

一、注意別墅的風水與環境

一棟別墅的風水好壞主要看這棟別墅的風水、家居擺設是否和家人的五行吻合，是否有利於家人以後的發展。較好請專業的風水大師指點一下。

此外，別墅的環境也很重要。購置別墅時，要查看一下四周是否為綠化帶、有無工廠污染。較好是一個周圍環境安靜、綠化帶充足、空氣清新的地方。

二、注意別墅的周邊交通

購置別墅時要看一下別墅周圍的出行地段路面是否平坦順暢，不要出現像走山路那樣崎嶇不平的情況。

三、注意別墅的建築基礎

目前多數別墅是不打樁的，但部分品牌開發商為保證質量會多支出成本打樁以避免沉降引起的牆面開裂。購房者購買別墅時可根據開發商提供的項目質檢報告和竣工驗收報告來了解其性能與安全性能。

四、注意別墅的外牆面

別墅外立面多採用牆面防水塗料結合天然石材，可以目測觀察是否有凹凸不平的現象。如果發現外牆出現的裂縫有貫穿性，那麼此房屋一定在設計或施工的某些環節出現了問題。

五、注意別墅的樓板

別墅樓板多採用燒板，由於是整體燒築，抗不均勻沉降和抗震性能優於預製樓板。其他的混凝土的強度等級用肉眼難以觀察，購房者只能看質量檢驗報告。

需強調的是廚衛地面通常較為潮濕，防漏應作為基本質量要求，故此處地面必須是現澆整體板。其次，樓板的厚度也不可忽視，標準的樓板厚度為11cm，尤其是屋頂樓板，有些別墅的樓板厚度做到了30cm，保溫性能更加優越。

六、注意別墅的給排水設施

排水設施牽涉到別墅很多方面。廚衛、露台及地下室都是核心關注的地方。所以包括管道品牌、材質、施工的殘留是否引起管道堵塞，散水坡度是否符合當地雨水量要求等問題應諮詢清楚。也可以在交房時檢測一下，如出現質量問題及時與開發商協調。