消費支出規劃

一.學習目標

通過學習，理財規劃師應該具備以下技能：能夠分析客戶的住房消費需求；能夠選擇適當的支付方式；能夠根據因素變化調整支付方案；能夠向客戶提供相關的諮詢服務。能夠分析客戶的汽車消費需求；能夠選擇適當的支付方式和貸款機構；能夠根據因素變化調整支付方案，能夠掌握信用卡及大額耐用的消費品信貸的基本的知識；能夠分析客戶的消費信貸需求；能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費信貸方式。

二.知識要求

(一)制定住房消費方案

1.住房支出的分類

根據目的的不同，住房支出可分為住房消費和住房投資兩類。住房消費，他是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的形式可以是租房也可以是買房，按照國際慣例，住房消費價格常常是用租金價格來衡量的，通過住房價格上升來應對通貨膨脹、獲得投資收益以希望資產保值或增值。

2.購房的目標

理財規劃師在了解客戶的購房需求后，應幫助其確定購房目標。任何可供理財規劃的目標必須是量化的。購房的目標包括客戶家庭計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價這三大要素。

（1）購房面積需求

理財規劃師應把握以下幾個原則：

①不必盲目求大。

②無須一次到位。

③量力而行。

（2）購房環境需求

理財規劃師必須綜合考慮客戶的負擔能力，以及環境需求問題，包括所居住社區的生活質量、上班的距離、子女上學、配套設施等，都是購房時必須考慮的問題。

3.購房的財務決策

購房開支除房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續費、公證費、律師費等各種費用，加總上述費用，就可以得到客戶家庭在預期的購房時間上總的資金需求，也就是購房規劃要實現的財務目標。

（1）購房財務規劃的基本方法

①以儲蓄及繳息能力估算負擔得

起的房屋總價。常用的評價指標有：

可負擔首付款=目前凈資產在未來購房時的終值+目前到未來購房這段時間內年收入在未來購房時的終值×年收入中可負擔首付比例的上限

可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值×年收入中可負擔貸款的比率上限

可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷需求平方米數

②按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。

欲購買的房屋總價=房屋單價×需求面積

需要支付的首期部分=欲購買房屋總價×（1-按揭貸款成數比例）

需要支付的貸款部分=欲購買房屋總價×按揭貸款成數比例

每月攤還的貸款本息費用=需要支付的貸款部分的以月為單位的准年金值

另外，經驗數據顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的6倍以下，貸款期限在8～15年之間。因為在這個範圍內，月均還款額下降較快，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

（2）其他需要考慮的因素

①契稅。普通住宅按房屋成交價的1.5%繳納契稅，非普通住宅按房屋成交價的3%繳納契稅。

②評估費。

③律師費。銀行委託律師事務所或公證部門對借款個人進行資格認證，買房貸款人需支付律師費或公證費，金額各地規定不同，目前有些地方律師費已改為「誰委託，誰付費」。辦理組合貸款時，公積金部分不收，商業貸款部分則要按章收取。二手房貸款如需要辦理公證，每件200元左右。

④保險費。保險費是貸款費用中的額度最大的一筆費用，貸款銀行一般都要求進行抵押擔保的買房貸款人到其認可的保險公司辦理抵押物財產保險及貸款信用保險。

公積金貸款：按照國務院1999年4月頒布的《住房公積金管理條例》規定：「住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。」買房人選用公積金貸款，不論採用什麼擔保形式，都是可以不購買保險的。

商業貸款：採用財產抵押擔保的，須購買房屋綜合險，因此，這種擔保形式又被稱為財產抵押擔保加購房綜合險；採用財產抵押並加連帶責任保證擔保的，必須購買房屋險；採用財產質押擔保或連帶責任擔保的，可以不購買保險。

組合貸款：保險費的計算分為兩部分，房屋險按商業貸款方式繳納保費；人身險按公積金貸款方式繳納保費。

⑤抵押登記費。需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取按每平方米0.30元（建築面積）計算的登記費。二手房貸款需公證的，公證費每間200元左右。

⑥印花稅。單位與個人與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》時，按照購銷金額的5？酃貼花。購房者與商業銀行簽訂《個人購房貸款合同》時，按借款額的0.5？酃貼花。

個人從國家有關部門領取《房屋產權證》時，每件貼花5元。

個人出租房屋，簽訂房屋租賃合同，按租賃金額1？酃繳納，不足1元，按1元貼花。