速圍觀！增值稅銷售額土地價款扣除的注意事項！

文|金穗源商學院 張健

有客戶諮詢房地產企業「土地前期開發費用」的內容，我梳理了一下政策，就通過文章同大家一起來學習一下。

一、增值稅銷售額的計算

國家稅務總局公告2016年第18號第二章第一節第四條規定：房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

二、土地價款的扣除

（一）允許扣除土地價款的計算

根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款

（二）支付的土地價款的範圍

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（總局2016年第18號公告）規定，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）對土地價款的範圍進行了補充：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中「向政府部門支付的土地價款」， 包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

1.向政府支付的土地價款（出讓金）

受讓方直接向政府支付土地價款，必須取得省級以上財政部門監製的財政票據。

2.向其他單位或個人支付的拆遷補償費

根據規定，納稅人取得拆遷補償費，並未發生增值稅應稅勞務，所以不需要開具發票，但是，房地產企業必須保留必要的扣除證據（包括不限於）：

①拆遷協議：可以公證或在拆遷辦備案。

②拆遷補償標準：應按照拆遷補償標準計算，有評估報告、拆遷辦結算證明；

即使超過規定標準，也可以據實扣除。

③拆遷補償費支付憑證：收條、收據、銀行回單、簽收單據、被拆遷人的身份證複印件、聯繫方式等。

④其他證明材料：商談紀要、會議紀要、民事裁定書、法院判決書等。

3.土地前期開發費用

比如：政府一級開發成本，七通一平、規劃、勘察等前期開發費用。

4.土地出讓收益等

（1）土地出讓收益是指土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建築物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。

（2）除土地出讓收益之外，土地價款還包括政府為出讓該地塊發生的市政建設配套費等前述未提及的其他成本，或者是稅務機關認可的其他費用。

（三）土地價款的扣除時間

土地價款的扣除時間以交房的時間為準，根據實際交房的面積扣除土地價款。

（四）實務中需要注意的其他問題

1.差額計算銷售額只適用於一般計稅方法計算的增值稅，簡易計稅和小規模納稅人銷售額不適用於此公式；

2.土地價款並非一次性扣除，而是分期扣除，當期扣除當期的，不能混合在一起扣除；

3.國家稅務總局公告2016年第86號第五條明確：「當期銷售房地產項目建築面積」、「房地產項目可供銷售建築面積」，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。