雲南物業第一股掛牌新三板

作者：鄺楚雄

本月初，南都物業服務股份有限公司在上交所上市，成為A 股物業第一股。而在上月末，雲南物業第一股「實力物業」在新三板掛牌。

雲南實力物業服務股份有限公司，是雲南實力控股集團有限公司的孫公司，也是實力控股集團的第二家新三板公司。早在去年初，實力控股集團的孫公司「雲南園林」就已在新三板掛牌，其業務以園林工程為主，目前是「實力物業」的綠化管養服務供應商之一。

依託房地產的家族企業

「實力物業」的前身是成立於2000年7月的雲南實力物業服務有限公司，後於2017年8月股改后更名為雲南實力物業服務股份有限公司，其主營業務是為住宅、商業物業提供物業管理服務。

該公司的股東是雲南愛悅家生活服務集團有限公司（持股67%）和西藏仁捷實業有限公司（33%），這兩家公司均為雲南實力控股集團有限公司的全資子公司，背後老闆為彭宇興、張婭夫婦。

資料顯示，彭宇興生於1966年，白族，畢業於中國社會科學院研究生院，曾在大理州國企工作。彭宇興1995年前往迪慶發展，任迪慶州規劃勘測設計院院長，1998 年下海創辦迪慶房地產開發經營有限公司，並擔任總經理。不過，該公司目前主要在迪慶發展，比該公司更知名的是他2000年7月創辦的雲南實力房地產開發經營集團有限公司。2009年4月至今，他又組建了雲南實力控股集團有限公司，並通過該集團控制了數十家企業，涵蓋房地產開發、汽車銷售、酒店旅遊、教育等產業。

彭宇興的妻子張婭，同為建築行業出身，1992年至1999年在四川攀枝花市規劃建築設計研究院擔任總建築師。2000年雲南實力房地產開發經營集團有限公司成立后，她出任總裁。

值得注意的是，兩人都曾在長江商學院鍍金。彭宇興現任長江商學院雲南校友會會長，張婭任副會長。

競爭激烈的物業管理行業

中國物業管理行業市場規模巨大，但全國物業服務企業眾多，市場競爭激烈，行業呈現高度分散的特點。國家統計局公布的第三次全國經濟普查數據表明，截至2014年年底，物業服務企業達10.5萬家，較2012年的7.1萬家增長約48%，企業數量持續增長。中國指數研究院發布的《2017年中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2016年底，全國物業管理面積約為185億平方米，同比增長6%，物業管理規模擴大。報告中，中國指數研究院還預測，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。

根據《2017年中國物業服務百強企業研究報告》，「實力物業」在管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力和社會責任等方面的綜合排名中名列榜單第86位，在雲南地區排名第4，位於雲南俊發物業服務有限公司（第27位）、雲南鴻園電力物業服務有限公司（第73位）和雲南巨和物業服務有限公司（第84位）之後。截至去年5月底，該公司管理和服務的項目共10 個，在管面積超 417萬平方米，其中有78%為實力控股及其關聯方開發的收費物業管理面積。

但「實力物業」在公開轉讓說明書中認為，主要競爭對手是雲南俊發物業服務有限公司和昆明銀海物業服務有限公司。其中，俊發物業的收費物業管理面積高達2600萬平方米，在雲南居於首位，並連續五年蟬聯中國物業服務百強企業。銀海物業成立於1997年，目前在管面積超1200萬平方米，約為「實力物業」的三倍，雖然去年未上中國物業企業百強榜，但該公司70%以上的物業為外拓項目，綜合實力較強。

「實力物業」自稱，公司在2012年成為雲南首家使用24小時400客戶服務系統的物業企業。在當前智能化時代，「實力物業」通過「i家i 戶」手機APP為業主提供隨時隨地投訴報修、周邊生活便利服務一鍵提供等便利功能，並運用專業的設施設備管理系統，對強弱電、電梯、智能化、消防、排水、空調等系統進行管理。為了控制營業成本，該公司還將技術含量較低、附加值不高的安保服務和保潔服務等業務外包。

實力郡城

實力地產的關聯交易

物業管理服務行業是一個充分競爭的行業，截至目前，該行業共有59家新三板掛牌公司、1家上市公司（「南都物業」）。

2016年，「實力物業」營業收入為6289萬，同比增長近27%，歸母凈利潤為458萬，同比增長58%。該公司表示，業績大增的主要原因是部分項目入住率提高，同時獲得新的合作項目。不過，對比新三板同行業近60家公司，其業績表現在全行業中並不突出，該公司的營業收入在60家物業企業中處中偏下水平，排名第38名，不及同行業平均水平2.3億元的1/3。其歸母凈利潤在同行業中排名第40位，遠低於行業平均水平（1898萬）。雖然2016年的ROE（凈資產收益率）為22%，較上年增長了6.4個百分點，但也低於平均水平（24%）。

截至去年5月，該公司前五大客戶（業主）所在樓盤為昆明的東盟森林、實力錦城、實力心城、壹方城和大理的滄海一墅，均由實力控股及其關聯方開發經營。財務數據表明，2015年、2016年該公司對這些樓盤的業主的年銷售額佔總營業收入比重分別為 87%、83%，去年前5個月，這一比重下降至76.43%，對前五大客戶的依賴程度有所下降。

不過在2015年-2016年，「實力物業」的應收賬款餘額佔總資產比重分別為57%、65%，佔比較大。截至2016年底，該公司應收賬款的前四大客戶均為實力控股及其關聯方，其餘額合計占應收賬款總額70.4%，分別為雲南浙商投資開發有限公司（44.5%）、雲南浙滇置業有限公司（9.4%）、雲南金實力房地產開發經營有限公司（8.4%）和雲南實力房地產開發經營有限公司（8.1%）。

應收賬款周轉率反映了應收賬款轉化為現金的平均次數，也就是應收賬款的回收速度。2016年，「實力物業」的應收賬款周轉率為1.56次，在上述60家同業企業中排名倒數第一，遠低於12.11次的平均水平。去年上半年，其應收賬款周轉率下降至0.76次，表明「實力物業」在現金流方面存在極大的應收賬款回收風險。該公司表示，客戶多為關聯方企業，應收賬款周期較長，但已收回一年以上的關聯方應收賬款。

此外，「實力物業」的資產負債率在同行業中偏高。該公司2015年、2016年的資產負債率分別為69%和68%，在60家上市和掛牌的物業公司中高居第17位和13位。

一方面，物業管理公司一般採取預收款方式收取業主物業費，然後再分期確認銷售收入，所以預收賬款在負債中的比重較大，2016年底該公司的預收賬款佔總負債26%，其中前五名客戶的預收賬款佔了預收賬款總額的82%，這些客戶（業主）所在樓盤分別為東盟森林（32%）、實力玖如堂（16%）、實力心城（16%）、實力錦城（12%）和實力郡城（6%），均由該公司關聯方開發經營。

另一方面，「實力物業」還存在較多的關聯方資金借款，2016年底的關聯資金借款占負債總額19.4%，主要債務關聯方為雲南實力控股集團有限公司、雲南實力房地產開發經營集團有限公司、雲南匯力聯行商業管理有限公司和大理實力海東開發有限公司。

中國物業管理服務行業市場空間大，增長也較快，雖然目前中國物業百強企業的市場佔有率近三成，但尚未出現市場份額占絕對優勢的物業公司，市場比較分散。作為行業綜合實力在雲南排名靠前的物業服務企業，「實力物業」如果在以後的發展中未能繼續保持規模優勢、管理優勢、成本優勢等，加快擴大管理物業的規模，將無法在未來的市場競爭中保持足夠的競爭優勢。