按評估值徵收房地產稅：誰來評估、怎麼評估？

財政部部長肖捷12月20日在《人民日報》撰文指出，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

目前，國際上通用的計稅依據，就是按照評估值徵收房產稅。我國現行《房產稅暫行條例》規定：房產稅依照房產原值一次減除１０％至３０％后的余值計算繳納，即根據房產原值來徵稅。這顯然不夠合理，忽略了房產增值。而未來按照評估值徵收房地產稅，無疑是一種進步。

按照評估值徵稅，顯然比較公平合理，因為評估值越高的房產將納稅越多，這就好比高收入者應該多繳個稅一樣，使房地產稅符合稅收公平本義。而且，按照評估值徵稅，還有利於控制評估值較高的豪宅，繼而有利於抑制地價房價上漲，對於促進住房公平、樓市健康有積極意義。

毫無疑問，按照評估值來徵稅關鍵在於「評估」，只有做好做足「評估」這篇大文章，才能讓房地產稅發揮出增加地方財政收入、完善房地產市場長效機制、調節財富分配等作用。目前，雖然從官方到學界、輿論都普遍認可按評估值徵稅，但誰來評估、怎麼評估，還沒有具體說法。

筆者以為，最好由官方機構來評估房產價值。過去多年，房地產市場上也有很多專業房產評估機構，為銀行貸款、二手房交易等提供評估服務。但從實際情況來看，評估機構存在做高或做低評估價等亂象。不久前，深圳建行就出台房貸新規，專門治理房屋價值「高評」騙貸現象。

所以，徵收房地產稅不能把評估大權交給唯利是圖的市場化評估機構，應該由專業、公正、獨立的官方機構或者官方委託專業機構來評估，以確保房地產稅徵收公平、公正。但同時也有防止某些房產評估人員利用手中房產評估特權從「低評」中牟利，即評估機構必須也是廉潔機構。

至於怎麼評估房產價值，這是一個比較專業也比較複雜的問題，涉及評估房產的周邊土地價格、周邊房屋交易價格、房齡、戶型、樓層、裝修、配套等多個方面。這需要有關方面對影響房地產評估值的因素進行全面梳理，並根據每一種因素的重要性，設計出各自所佔的大致比例。

既然「評估」是徵收房地產稅的關鍵所在，就需要針對房產評估制定專門的標準和制度，包括評估原則、評估機構、評估方法、爭議解決等方面的內容。按照「立法先行」原則，應該先出台《房地產稅法》，把評估內容寫入法律中，然後再根據法律規定來制定評估標準和管理制度。

還值得注意的是，肖捷部長在透露按評估值徵收房地產稅的同時，還指出適當降低建設、交易環節稅費負擔。即既「增稅」又「減稅」，這不僅使房地產稅制更合理，還能減輕房企和房產交易人稅負，便於《房地產稅法》推行。但要警惕「增稅」變成老百姓負擔，「減稅」變成房企利好。

眾所周知，房產是中國居民的主要家庭財產，雖然對房產徵稅是應有之義，但也要意識到，並不是所有房產都適合徵稅，比如說，只有一套住房的家庭，並不適合對其徵收房產稅。再如，政府已經收取高額土地出讓金，那麼在設計房地產稅時，也要充分考慮公民綜合負擔和重複徵稅問題。

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