買房就是創業（完整版）
按語：我滴個神啊！你的關注就是神助！10個月每天一篇原創文章，60萬字的人生創業智慧，智鵬老師陪伴你用你成長的速度來震撼你所遇到的每一個人。
網路上流傳著一個令人嗟嘆不已的段子，1984年為了圓自己的出國夢，一位老北京賣掉了自己祖上傳下的四合院，湊了30萬背到義大利淘金，充分發揮了中國人吃苦耐勞的精神，大雪天送外賣，夜半學外語，在貧民區被搶七次，被打三次，辛苦節儉，30年後兩鬢斑白，終於攢下來一百萬歐元打算回國頤養天年。等回到北京，發現當年賣掉的四合院中介掛牌8000萬，呆望著這個數字，他瞬間崩潰了……
智鵬第二次創業失敗之前，已經在本地擁有五套房子。但在創業失敗的壓力之下和維護自己信用的原因，2005年賣掉了其中的三套還債，另外兩套因為抵在信用社沒法賣，所幸保存。到2011年的時候房子的價格已經漲到了6000多，現在這房子已經掛牌10000多每平。我突然發現如果當時頂住壓力，只要把這三套房子保留，三套房子的增值部分，已經可以完全覆蓋掉欠下的所有債務。這是一種多麼心痛的領悟。
雖然不到20歲就讀過李嘉誠的傳記，甚至對中國未來房地產的發展也有著同樣的期許，中途也有機會走上從事房地產的道路，但我對買房就是創業的理解，卻是在自己錯過之後才有強烈的感受。很多人因為機緣巧合，知道未來可能發生什麼，實際做的時候卻南轅北轍。所以智鵬今天研究人生創業智慧所舉的案例或者說我們所提煉的有價值的觀點，如果你已經讀到，知道了就朝著這個方向去做。一定要吃別人的塹，長自己的智，否則未來痛心疾首的感覺就會發生在你身上。
在《創業概念全新解讀》一文中，智鵬對什麼是創業做了全新的解讀。我認為人人都可以創業，但不是人人都可以開公司辦工廠。創業是對自己外部和內部資源整合創造新價值的過程，從這個意義上出發，只要每一個人對自己和家庭的資產進行合理的配置，使自己的家庭資產不斷增值的行為都叫創業。所以買房創業就是在中國這個大地上，發生的讓很多家庭目前擁有財富的重要的創業形式。
以我身邊的人為例，很多年前在一家鄉鎮企業工作的時候，認識了一對夫妻，從沿海打工回來。這麼多年，他們也從來沒有創業，就是在公司里上班，但是他們對自己的資產進行了合理的配置，最多的支出就是買房，現在在本地、成都已經擁有了好幾套房子，日子過得也不錯。孩子上大學了不在身邊，平時有時間就一起看看電影，四處走走，恩恩愛愛，這就是幸福。同樣，這20年來身邊的同學、朋友只要在一個崗位上，踏踏實實地工作，或者在某一個小行業踏踏實實積累的，今天都過著有房有車有品質的生活，這就是中國的發展紅利。
昨天與一位同學聊天，同學說自己一度想過一種與世無爭的生活，他老公有份穩定的工作，一個月只工作十天，她有一份退休工資，加上家裡多餘的房屋出租，每個月收入足以讓自己不用再努力了。因為對「人生就這樣了」的不甘心，讓她還想要拼一下，想通過在巨海學習成長自己。讓她有底氣的還是房子。
恰恰是類似智鵬這樣，不停地折騰人生，放棄鐵飯碗走出來創業的這群人，甚至選擇了做直銷來「創業」的，大多數從生活品質看過得不是很好，因為創業失敗概率本身太大。所以創業的人生多半是瞎忙，有時候真的選擇比努力更重要。後來終於明白了，當初選擇創業的原因根本就是與金錢無關，而是真正想活明白，想知道人生存在的意義與價值。當然，這也可以成為創業失敗最好的託詞。所以創業了也就沒有後悔的必要。含著淚向前拚命地奔跑，也許會成為我們人生最後能夠回想總結的那一幅幅值得回味的畫面。
創業的人生很精彩，但創業的道路卻可能走得讓你生不如死，所以創業需謹慎。我們至少要對自己有一個清醒的認識吧，如果對自我的認識不清，就選擇了創業，註定會是一個失敗的路。本身創業成功就帶有偶然的因素。
回過頭來看過去二三十年中國的高速發展，其實買房子就是一種創業，甚至有人因嘗到買房掙錢甜頭，不停地倒騰房子，炒房炒成億萬富翁的也不在少數。現在有互聯網大佬已經在鼓勵年輕人，未來要學會租房子。意思說未來，中國的年輕一代幾乎在大城市，按他們的收入，按他們的工作收入水準是永遠也不可能買得起房子，但我認為這就是忽悠你的鬼話，因為買房創業仍然是未來重要的創業機會。大城市曾經的機會，也會在中國特定地段出現。
青年一代的創業者一定要懂這個道理，接下來我會為你分析未來在哪些地方去買房創業，至少未來10年買房創業還有機會。
接下來說的不是段子，而是真實案例。有一位商人十年前80萬賣掉了自己在深圳南山區的房子，用房款進行創業，經過10年的艱辛奮鬥，他終於為自己賺到了百萬身家，並用賺來的800萬把他當年賣掉的房子買了回來……這種事情在智鵬身上發生了，也曾經在無數創業者身上發生了。想一想當年的房產中介賣掉無數的房子，有多少都是創業失敗被迫賣掉的，因為創業把房子抵押貸款的不是少數。賣掉房子創業的，現在發現當初賣掉的房子漲了十多倍。
另外一個真實的故事，一位國企上班的朋友提前退休后，幾年前拿出全部積蓄在深圳買了一套別墅，去年深圳別墅價格大漲，所以果斷賣掉，回到成都買了一套別墅，還剩千萬現金，日子過得美美的。其實有眼光的大城市的「千萬富翁們」完全可以複製同樣的故事，為什麼非要呆在一線城市呢？還過得那麼苦逼。一對在深圳工作的白領夫婦，同樣選擇賣掉價值千萬的住房，回到家鄉，在大武漢買了一套三室自己住，另外買了三套小戶型，全部租出去，手裡還握幾百萬現金。
今天有無數案例，演繹選擇投資房子與選擇創業的故事，不同選擇就是不同的結果。所以買房就是創業，已經是不可爭議的事實。中國有很多「千萬富翁」過得很艱難，因為他們生活在一線城市，曾經想盡辦法買到了一套子，最後終於也因為這套房子而身價千萬，但因為是自己居住，為供這套房子成為房奴，所以他們對自己已是千萬富翁的事實卻無感。二線城市的房價會向一線城市看齊，一線城市房價未來上漲空間將明顯下降，泡沫畢竟是泡沫，還是會有破掉的一天。所以尋找價值窪地，提前布局，這是一線城市「千萬富翁」們要做的事。
在一線、二線城市，一套房子已經拉開了一個階層的距離，這就是這塊土地正在發生的事情。這足以讓生存在這些城市的年輕人們絕望，造成的社會影響將來會讓我們為之戰慄，細思極恐。中國人對房子的需求，超越了任何一個國家，因為天下寒士俱歡顏的前提，就是「安得廣廈千萬間」。有房子就會讓沒錢的知識分子快樂。
房子寄託著我們的希望，有房才有家。有房才有安全、面子、財產、自由……
在投什麼賠什麼的今天，對於沒有深諳投資門道的草根們來說，投資房產就成為了我們的敲門磚，成為了我們晉陞到另一個階層的入場券。昨晚遇到了在城市打拚的農村小伙小袁，33歲了還單身，沒車沒房，快樂地在城市努力，期許著未來的成功。如果他有一套房子，就是他可以結婚安居的護身符。
因為買房就是創業，房子就不再是我們居住的那個可以遮風擋雨的溫馨小窩。找到大城市的價值窪地，屯上幾套房子，用上資金槓桿，遇到好的機會價格猛漲再拋售，轉手就幾十萬上百萬的進賬，賺的錢就抵得上工作十多年的收入。身邊最好的朋友前年在大成都南延線付了30萬首付買了套住房，去年該區域的房價猛漲接近一倍，在這套房子上，已經讓他賺了80萬塊錢。
很多人感慨，上班不如炒房變現快。過年過節，有時到大城市參加同學朋友聚會，飯桌上討論交流的都是在哪裡哪裡買房，又賺了多少錢的問題。房子已經讓我們的三觀皆變，我們的價值也同時發生變化，擁有一套房子，已經成了我們無法抗拒的精神追求。
身處異鄉的遊子，如果沒有一套在這座城市自住的房子，感覺永遠都只是這個城市的寄槲生，感覺自己就是外鄉人。但是買房又是如此高不可攀，看到身邊的同事可能因為自己父母早就在這座城市立足，年紀輕輕就在父母幫助下擁有了自己的住房，心裡就更加惶恐。我們害怕會與整個時代脫節，成了被城市所拋棄的那群人，但怕又如何，即使房子價格再高，也要想辦法在城市周邊找到價值窪地，買上一套，因為我們離不開它。
所以在未來幾年買房子，是一個普通上班一族，創業的唯一選擇。忽視所有的調控，忽視所有的限購政策，去找房子的價值窪地。什麼都不能阻擋你買房的熱情，萬般皆下品，惟有買房高。買房創業可以讓你省掉太多奮鬥的時間，可以讓你瞬間進入有房階層。也許未來，會有年輕人在城市買不起房的那一天，就像美劇《老友記》展示那樣，一群沒有房子的窮人的窮歡樂，事實上沒有任何讓我們艷羨的地方。
有一件事情是肯定的，房價在未來十年是不可能降下來的，所以你會看到這兩年無論城市怎樣實行房產限購政策，在新房開盤的現場依舊人滿為患。所以再次重複一遍，太平盛世里，我們所能經歷到的最大的兵荒馬亂，不是打砸搶燒，而是那些通往更高階層的若亞方舟要起錨時，我們很多人連一張經濟艙的船票都沒有。未來十年大城市變成了一塊更大的磁石，會吸引所有的資金、人才，房價也會繼續像脫韁野馬般奔騰向前。
一些家庭辛辛苦苦，供完自己的子女上完大學，然後才發現真正的考驗來了，為了讓自己的孩子能在打工的大城市居住，能娶上媳婦，舉全家之力買一套房就成了最大的挑戰。而那些先行者們早已不費吹灰之力，入手n套房，並成為實實在在的包租婆。而響應雙創的創業者們，也許有一天暮然回首，你們會發現創業了這麼多年，還不如買套房。
朋友在房產公司打工三年後，終於意識到房子就是一切，兩年前按揭在躍進路買了一套房，現在價格漲了30%，在這個三線城市，有這樣的投資回報，還是不錯的。我是不主張在三四線城市買房創業的。那未來十年，到底在什麼城市、什麼地段買房子？同樣的資金，你在三四線城市買房五年賺了50%，但是如果你是在一線二線城市買房五年可能賺了百分之百，少賺的50%就是你的機會成本。
做房地產的都知道，地段決定一切，當經濟不景氣、房地產不景氣的時候，如果是地段和位置都很好的地產項目，仍然可以供不應求。中國房地產的需求是規劃出來的，從長遠看，大城市的繁榮是伴隨著中小城市的衰退，這樣一個大的趨勢來的，因為此消彼長，這是大的方向，所以你就明白買房子必須買在富裕的地方。
時間資源決定了房產價值，節省時間很重要，其實地段仍然是第一位。機會成本是指我們利用了一定的時間和資源生產出一種商品時，而失去利用這些同樣的資源生產出其他最佳替代的產品的機會，泛指一切在作出選擇后，失去另外選擇的機會而造成的最大損失。事實上我們做資產配置時，有很多種選項，做出這樣的選擇，必然失去那樣的機會。未來十年，錯過買房創業的機會，仍將是你放棄的最高價值選項。
舉例，這麼十幾二十年來炒股的收益與房產投入的收益幾乎是不可類比的。炒房或者說買房創業關注是長期的效益，而股市投資關注的短期的買低賣高，所以筆者也炒了這麼多年的股，發現確實很難在股市掙到錢。2015年的股災包括今年的股災，給中國過去掙了很多錢，在各行各業掙到錢的人進行了一次財富全面再分配。中國新興股市的投機性遠超世界任何一個國家。你選擇炒股，就失去了買房創業的收益，一負一正，就是你的機會成本。
買房創業的都是贏家，所以網上敗家第一名是賣房創業，敗家第二名就是賣房炒股。中國股市由於信息的超級不對稱，成為事實上的大賭場。很多專業的機構已經對所有中國股民投資狀況調查得非常清楚的，就是沒有媒體對中國股民的悲慘經歷作出真實詳盡的報道，因為有太多的利益集團。調查顯示，過去十年只有8%的人在股市平均年回報率超過了6%。2015年的股災傷得最深的是資格最老的一大群曾經賺了錢的股民。因為過於自信，他們使用了大量的槓桿資金。這個調查結果，可以隨機找出任何有十年以上炒股經歷的股民經驗證。所以你發現即使你偶然性成為賺錢的那小部分股民，與你放棄投資房產機會的收入比不是一個量級，你的機會成本太大了。
對於那些在股市上虧損的大多數股民，因為選擇炒股而無法在房產投資上獲益的機會成本更大，不同選擇造成的結果，已經不能用損失來衡量。你明白這一點，根本就是一個讓你痛心疾首、捶胸頓足的投資方向選擇的遺憾，只不過你願賭服輸。
有個統計數據非常真實，對曾經的第一代29個股神的近況做了調查。有5人入獄、3人賠光、7人逃亡、8人窘迫，1人禁入、3人轉行、1人勝利、1人失蹤。轉行、勝利，獲得結局不錯的一共是四人。你是股神嗎？給小股民一句忠告，真的不要再個人投入股市，實在要做資產配置，投專業的股票型基金要比你自己炒來炒去更為穩當。
因為理解機會成本，最典型的就是拿炒股比較，你就明白了為什麼要選擇買房創業？其他的投資選項可能按敗家程度要比炒股要好一點，但你為什麼要去敗家呢？舉例，在淘寶創業的敗家指數是排在第十位算靠後的，最新的數據顯示800萬的淘寶賣家，不虧錢加掙錢的只佔5%。所以說來說去，對大多數人來說，買房創業更靠譜。
整個房地產的投資一定是二線向一線看齊，今天一線城市北上廣深發生的故事，一定會在成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州等15個新一線城市發生。當然成都排名新一線城市首位是當仁不讓的，目前是當然的價值窪地。這個網上公布最新排名，是根據商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性、未來可塑性，作出的《2017城市商業魅力排行榜》，其實這個排名已經告訴我們未來買房創業的方向。
買房投資有哪些基本常識呢？就是你一定要從過去房產增值的速度，去選擇投資的區域，或者在裡面找到一些規律性的東西，尋找未來房產投資價值窪地。過去房地產行業投資的大量數據，這些也是公開的數據，大家都可以上網查詢。
如果你不願意研究這些數據，智鵬將繼續解讀在哪裡尋找價值窪地，直接告訴你結果。
經濟學上有一個溢出效應，意指一個人或一群人的行為和決策，會使另外一個人或一群人受損或受益的狀況。正溢出效應就是當大家都在一個地方投資，特別是富人開始聚集的時候，就會讓該區域的所有人因投資房地產、投資固定資產而受益。而負溢出效應怎麼理解，最典型的例子，比如該區域原本價格水平不錯，但是政府一個不好的規劃，比如在這個區域規劃了一個殯儀館，就會導致該區域的所有的投資受損。
通州區作為北京市的副中心是一個最典型的母城與衛星城融合過程中，房價落差與虹吸效應的代表。通州區剛開始發展之時，房價只有七八千，現在低的五萬多，高的也是七八萬每平了。所以在衛星城還沒有成熟的時候去衛星城買房，未來會有較大的升值空間。因為當母城與衛星城融合發展到一起的時候，衛星城的房價就會像母城靠攏，這就是涓滴效應。但是當完全融合的時候，大都市區的外圍區域迴流效應就會出現。於是外圍區的人又會向中心城市靠攏，往迴流的時候就會進一步推高了中心區域的房價。
怎麼去了解涓滴效應？舉例，當你有一個二大爺當了一把手，你在這個單位工作能力、工作態度沒有什麼改變，但卻沒人敢管你了，而你晉陞的速度卻變快了。受益於溢出效應和涓滴效應，一線城市可能規劃的衛星城就是買房創業的重點關注對象，通州發生的故事會在新一線城市同樣發生。
大城市會集聚越來越多的富人，富人越多，需求就會大，房地產的價格水平就會高。中小城市，富人走了，窮人相對就變多了，需求就變小了，物價水平就逐漸開始走低。所以房地產投資研究的就是富人往哪裡走的問題，你去觀察，富人往哪裡走，這個區域的財富增長的速度就會比其他地方快，在這個區域投資房地產回報就會很高。
真正的高手找什麼樣的投資機會呢？就是今天價格還沒有起來，但是由於規劃可能導致5到8年內價格一定會起來的區域。比如說成都，因為修建第二機場的原因，那麼整個靠近第二機場周邊方向的房地產未來增值的空間就比較大，成都這樣的超級城市，未來他不會只有一個中心區域。
買房創業的投資高手，還會在全世界範圍內尋找這種正溢出效應的地方。房子的價值用專家的話，就是等於窗內的價值加上窗外的價值。一個小區的內在價值很重要，小區內的環境和物業管理水平，決定了窗內的價值。另外小區外在屬性，包括教育配套、商業設施與氛圍，醫療、交通、治安環境和自然環境，這些都決定了房產投資的價值。
所以我們看一個城市的繁榮和昌盛，只需要看一下這個這座城市有沒有領袖級的企業。像杭州這樣，城市人口並不如成都多，但是為什麼它的房價會比成都高，原因就是杭州有領袖級的企業。而北京上海集聚了大量的領袖級的企業，深圳廣州同樣如此。房價，它是一個城市功能的體現，城市價值體現除了領袖級的企業的存在，除了完善的功能配套，最重要就是他擁有的資源特別地集中。隨著來越多的世界五百強的入住，成渝地區有成為超級城市群的潛力，成都的地理條件優於重慶，就會成為區域中心，天然成為超級價值窪地。所以個人認為未來買房投資的重點是在成都。
價格機制，它有這樣的功能，它傳遞的一個信息就是引導資源重新配置，引導人們去滿足短缺的需求或引導人們退出過剩的市場。大城市的繁榮與小城市的凋敝看在中國未來會同時發生，直到新的涓滴效應出現。
北京的房價為什麼是全中國最高的，因為北京是所有的中心，除了不是港口中心。為什麼未來房地產投資的方向仍然是一線二線城市，因為新的就業空間就是以服務業為主的第三產業，包括金融、流通、信息傳播、教育、餐飲、養生、洗腳、美容美髮、美甲，形成各行各業的互相服務。城市越大的機會就越多，吸引力就越大。就算你擦皮鞋，你會是在農村擦皮鞋，還是在城市裡擦皮鞋？越大的城市功能配套越齊全，越是大城市越是應有盡有。
人口規模和聚集資源，決定了互相交換價值空前複雜，製造業製造出疊加的財富增值效應。科技城市和大都會產生更多的就業機會。因為中國審批制的特點，在北京就會有非常特殊的一些行業，形成新的價值交換。再如像同聲傳譯這樣的職業，只有在北京上海廣州才會有極大的市場需求。公司要做大，都是要到最頂級的城市去發展，房地產的投資也應該是靠近最頂級的城市。
另外就是氣候環境也這決定了房價的發展趨勢，比如說四川的西昌，除了成都就是他的房價最高，就在於它的良好的氣候條件。海南省為什麼能發展起來？就是因為它的氣候資源所決定的。
所以買房創業就要尋找類似的價值窪地，而所有的價值窪地不是當下有的，而是你對未來的一個區域發展前景的判斷。
最後說一點乾貨
過去歷史經驗表明，人口密度越大，越擁堵的區域，投資回報率就越高。所有人都往那裡走，說明富人也都在那裡。
買房創業，地段選擇是第一位的。從房產投資所在地帶的回報看，過去在沿海投資購房的收益高於中部，中部高於西部。這是因為過去我國沿海地區先行改革開放，在工業化過程中對人口的吸納遠遠超過中西部。人越集中的區域，房價越高。這樣你就理解東莞一個地級市可以列為新一線城市的原因。
從等級看回報，那麼一線城市北上廣深加新一線城市杭州，高於新一線城市成都、武漢、重慶、南京、青島、瀋陽、西安等，一線城市又高於二線城市，如廈門、無錫、合肥、哈爾濱、蘭州、紹興、嘉興、中山、海口等，二線城市高於三線城市，如濰坊、保定、鎮江、宜昌、滄州、湛江、綿陽等；三線城市高於四線城市。所以前面已經講未來10年，買房創業的價值窪地還是在新一線城市，以及這些城市的衛星城。10年後，溢出效應和涓滴效才會影響大都會100公里範圍內區域。
不同產業類型的城市，如商貿型城市，又高於綜合型城市，典型如義烏；綜合型城市高於旅遊型城市；旅遊型城市高於交通物流中心城市；交通物流中心城市高於工業型代表城市；最後才是農業型代表城市。從城市區域來看，中心區高於次中心區，普通區域和邊緣區域投資回報最差。
從戶型看大都市的小戶型是最搶手，因為租售比最高，總體看別墅和高檔公寓升值最少，而項目品質很高的住宅，特別是一些處於稀缺地段的別墅和高檔公寓投資回報還是非常高的。目前商鋪、寫字樓越來越沒有投資的價值，投資回報呈下降趨勢。
總的趨勢叫優質稀缺的區域，如傳統的富人區，傳統商區、交通便利的地區投資回報更高。頂級豪宅投資價值，主要分析其稀缺性。比如鼓浪嶼的豪宅，供應鎖住了，價格只能漲。所以一些特殊的自然資源，如海邊、河邊、湖邊等適合建造高檔住宅的地區升值潛力要大於普通區域。
受名校的配套布局和一些大型投資項目的落戶，特別是城市規劃的變動，也是未來尋找潛在的價值窪地的重要因素。一些大城市學區房帶來的回報已經不可思議。
買房創業要學會藉助槓桿，就是按揭貸款。我個認為還是不要去跟風買漲勢兇猛的地段，要有自己的判斷，尋找自己的價值窪地，提前布局才有足夠的空間和機會。我的建議是把小城市的房子賣掉，去大城市按揭買房，這需要你的足夠的眼光和勇氣。要記住，大都市吸金效應是由於大都市公共資源的強大配置能力決定的。富人最終會全部湧入大都市。
中國這樣的大國目前是有史以來最好的時代，給了所有願意付出努力的人成長、發展的機會。合法掙到的收入得以延續並傳承，在這個時代是沒有問題的。目前中國商業機會看上去越來越少，原有的賺錢模式在變革之中，越來越難，法律越來越完善。但新的商業機會卻因為互聯網和更為開明的創業環境而層出不窮。不是沒有機會，只是我們沒有發現機會的眼睛。
買房創業靠的是智慧，靠的是對價值窪地的發掘，這是這個時代未來十年僅存的無風險的機會之一，這是年輕創業者們的正道，唯有正道才能長存。