河北省三河市燕郊房產案終審翻案勝訴

河北省三河市燕郊房產案終審翻案勝訴

原創作者：北京市常鴻律師事務所陳劍峰律師

那是2017年夏日的一天，北京通州區股權糾紛案老客戶瑞昌老鄉蔡老闆來電，說有一瑞昌老鄉在河北省三河市燕郊出售房產一套遇到官司，被買家起訴要求退還定金20萬元人民幣，買家已起訴至河北省三河市人民法院。因為陳劍峰律師代理過瑞昌老鄉蔡老闆股權一案，成功贏得55萬元債務，而且蔡老闆的哥哥也曾在北京發生勞動爭議糾紛案委託陳劍峰律師代理也已勝訴，所以蔡老闆對陳劍峰律師比較信任，向陳劍峰律師推薦了這一房屋買賣合同糾紛案。

一、麥當勞約見 老鄉系同村

周末的一天，和老搭檔左爵雲律師（多年來，和左律搭檔做的案子，幾乎結果都不會太

差，不少案子最終翻案勝訴）一起在岳各庄附近麥當勞約見了燕郊房屋買賣糾紛案客戶小梁姑娘夫婦倆。見面后問小梁姑娘是瑞昌哪裡人，小月村，真的是邪興了，在北京還竟然能遇見老家同縣同鎮同村人。小梁姑娘雖然和陳劍峰律師同村人，但均因從小都不在村裡長大，所以相互之間也就都互不認識。

陳劍峰律師一般周一到周五會客都在北京國潤商務大廈律師樓，而周末會客一般都在家附近麥當勞或茶館，小梁姑娘夫婦倆找陳劍峰律師正逢周末。在麥當勞談事情，客戶成本低、而且不影響談話、還算較為安靜，舒緩的音樂也還能接受。

二、先了解案情 當即就委託

2017年3月16日，通過房產中介，小梁姑娘與買家黃荔（化名）簽訂房屋買賣協議（即

《存量房買賣合同》、《補充協議》等），約定100餘平房屋總價款489萬（房屋坐落地點為河北省三河市燕郊高新區密涿支線南側首爾園˙甜城一期），買家黃荔半年內支付首付款180萬元（包括定金20萬元在內）后餘款擬銀行按揭支付。2017年3月16日簽約當日，買家黃荔打款15萬元、3月28日打款5萬元，一共20萬元定金銀行轉賬方式都支付給了賣家小梁姑娘。

為啥簽約后約定半年內才付首付款180萬呢？為啥不簽約后立即支付首付款呢？兩個原因：一是賣家小梁姑娘的房產證到2017年4、5月才能出來，簽約時沒有房屋產權證書。二是買家黃荔手頭沒有180萬現金，要靠半年內賣掉其餘房產後才能支付首付款。

約定半年內支付房屋首付款不多見，時間較長，容易夜長夢多。果不其然，夜長夢多的事情就來了。

三、為抑制房價 限購政策出

2017年3月22日和6月2日，河北省廊坊市人民政府和三河市人民政府相繼出台房屋

限購政策。規定對於擁有一套住房的當地戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款的，首付比例不得低於50%，包括新建商品住房和二手房。

買家黃荔是三河市戶籍，其家庭已有一套住房。

廊坊市和三河市人民政府房屋限購、提高二套房首付比例等政策出台後，燕郊房產價格以跳樓價迅速下跌，每平米下跌1萬元以上。

買家黃荔一看房價暴跌，再以原價格購買小梁姑娘房產就覺得太虧本了、不划算。於是不僅不支付首付款180萬元，而且想解除房屋買賣合同，要求賣家小梁姑娘所收定金20萬元分文不少退給他。

四、買家先起訴 擬索回定金

買家黃荔電話和小梁姑娘協商未果，於是一紙訴狀告至河北省三河市人民法院。訴求兩

個：1、解除2017年3月16日簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補充協議》；2、小梁姑娘向其退還定金20萬元。

五、第一次開庭 我方提反訴

2017年9月，左爵雲律師、陳劍峰律師和客戶賣家小梁姑娘在三河市人民法院第九法

庭開庭，當庭我方提出反訴申請，訴求兩個：1、買賣雙方繼續履行房屋買賣合同；2、買家承擔違約金。

因我方提反訴，當即休庭。休庭后小梁姑娘向法院交納了反訴案件訴訟費。

六、第二次開庭 速判我方敗

2017年11月上旬，還是左爵雲律師、陳劍峰律師和小梁姑娘一起參加第二次開庭。房

屋價格暴跌是買家提出解除買賣合同的根源，限購政策應該是老人老辦法。2017年3月16日簽約，在限購政策出台前已經履行了簽約和支付定金手續。我方從網路查詢到了2017年6月2日河北省三河市住房保障和房產管理局出台的房屋政策實施細則，該細則最後一條第六條明確規定了老人老辦法、新人新辦法，但該案審理法官說沒見過這個文件。

第二次開庭后沒幾天就收到三河市人民法院一審判決，我方完敗，判決不僅解除房屋買賣合同，而且定金20萬元全退。

七、一審判決后 買家很得意

一審判決后，客戶賣家小梁姑娘夫婦倆心情很鬱悶、吃不好睡不好，差點都想哭了。買

家贏了官司，希望儘快拿到錢，就給小梁夫婦倆打電話，說讓步1萬元，給19萬元定金退回就完事了。小梁姑娘夫婦倆之所以賣房，是希望籌措資金到南方定居和發展，而且生意往來擠占不少資金，手頭很緊張。於是小梁姑娘夫婦倆說籌資退還18萬元了事，但買家不同意。小梁姑娘夫婦倆為了生意運轉，還從銀行貸款20萬元周轉，如果一次性還款18萬元給買家，那銀行那裡恐怕按期還款是大問題，到時沒準兒弄個失信黑名單也有可能。

八、律師做工作 決定打二審

小梁姑娘夫婦倆從沒打過官司，怕二審還是輸了官司、還搭進去律師費和法院訴訟費、

漏洞更大。陳劍峰律師為此思考了好幾日，決定還是要上訴才行，鹿死誰手還不一定。近些年來，一審敗訴、二審翻案勝訴的案子，陳劍峰律師辦了不少。陳劍峰律師還將福建省高級人民法院決定提審的裁定發給了小梁夫婦倆，以提高小梁夫婦倆的信心。這期間，推薦人蔡老闆也贊成上訴。

終於小梁姑娘夫婦倆決定上訴了，左律立即起草上訴狀。小梁姑娘遞交上訴狀和交納二審訴訟費后等待二審開庭。

九、律師去調查 失望回京城

因為左律師從網路查詢到了2017年6月2日河北省三河市住房保障和房產管理局出台

的房屋政策實施細則，該細則最後一條第六條明確規定了老人老辦法、新人新辦法，但該案審理法官說沒見過這個文件。為了核實該文件的真實性，在二審開庭之前，應該是2017年12月份，左爵雲律師和陳劍峰律師一起開車（陳劍峰律師夫人開車）到三河市住房保障和房產管理局，工作人員和某領導以該文件未蓋章等為由不認可該文件的真實性。這讓我們兩位律師心裡打起鼓來，網路上的這個文件是哪裡來的呢？現在成了一個謎。

十、二審開庭時 想調分次還

2018年1月15日上午九點半，在河北省廊坊市中級人民法院三樓第四法庭開庭（說是

詢問或談話也行）。二審庭審中，左律和陳劍峰律師據理力爭。審判長崔法官主持調解，我方擬分階段、分批次還款20萬定金給買家。買家代理律師說回去徵求買家意見，後來審判長也做買家的工作、未果。

十一、接二審判決 喜從心頭來

2018年1月底，陳劍峰律師收到廊坊市中級人民法院二審判決，判決撤銷一審原判，

改判買家黃荔向賣家小梁姑娘支付違約金10萬元，折抵定金20萬，小梁姑娘返還買家黃荔定金10萬元即可。這個二審判決整整幫小梁姑娘贏回來了10萬元人民幣。

為啥要判買家黃荔承擔違約金10萬，一是房屋買賣合同對違約有規定，二是法官以買

家黃荔不守信用，本可以自賣房產履約而故意不履約。算是對不守信用之人的一種懲罰吧！二審判決彰顯了公平和正義。

小梁姑娘夫婦倆收到二審判決，也是喜不自禁，還特意請推薦人蔡老闆兄弟倆吃了飯。

十二、買家硬頭皮 還想佔便宜

買家也收到了二審判決，估計買家這回輪到她心裡不爽了。致電小梁姑娘夫婦倆，希望

在10萬基礎上再多給點，小梁姑娘夫婦倆回復：按照法院二審判決辦。

十三、買家擬再審 不著急還款

買家黃荔一看現在賣家小梁姑娘夫婦倆底氣硬了、沒轍，就像泄了氣的皮球，軟弱無力

地、勉強硬氣地說，那就申請再審吧。既然買家黃荔擬申請河北省高級人民法院再審程序了，那二審判決10萬元就先擱在小梁姑娘夫婦倆那裡繼續用於生意往來周轉吧，不著急還款了。即便是要還款，那也是分次分批的來吧。

作為經驗豐富的訴訟律師，要盡量為客戶經濟上考慮，一定要能為客戶資金正常周轉保駕護航！

備註一：本房產案成功案例，系北京市常鴻律師事務所優秀律師、優秀共產黨員陳劍峰律師和搭檔左爵雲律師承辦的真實案例。