我這窮人能買進富人區么? 不, 你不能! | 澳房嚴選01

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（「澳房嚴選」公眾號將於近期開通，敬請留意）

文/大悟

經常會在朋友圈裡看到一些人強調一些區怎麼怎麼好，最典型的語句就是「某某區是傳統的富人區，balabala。」然後給出的一項目的價格卻是十分親民的價格。

你家富人區門口開個專修凱美瑞的日系汽車修理廠？

你家富人區路口全是大貨車經過塵土飛揚？

你家富人區門口開燒臘店那燒肉還賊香賊好吃？

你問個三歲小孩，啥叫富人他都懂。富人就是有米，你沒米，就只能向我這樣，沒事幫別人看看富人區，但最起碼我還懂點。

我在今年的開篇文章中已經表明了觀點，那就是2018年是非常好的入市時間。

2018年澳洲的房子，你愛入不入！ | 評論員文章77 (2018開篇)

所以我今年的文字將更多地傾向於公寓市場，而不是獨立屋市場，因為今天的新房市場實在是太有意思了。所以今年的看房日記我也會更多地圍繞著以公寓為主的區域，以公寓為主要產品來寫，屆時，如果見紅了，還希望廣大同仁海量。

下文綜述的主要內容有：

一 開發商介紹

二 區域房價表現

三 區域學校質量

四 區域交通

五 項目簡介-綜述及價格區間篇

六 項目簡介-用料篇

七 區域二手房交易情況

八 項目物業費情況

九 大悟觀點

十 澳洲當地頂級服務支持

一 開發商介紹

中國保利集團進入澳洲市場有段日子了，在悉尼目前一共有三個項目，按時間順序分別是西區Werrington的帶地項目GrovePlace，北偏西Epping的大型公寓項目Horizon，以及最新的上北區Lindfield高端公寓項目Tilia。

圖為Werrington的Grove Place

圖為Epping Horizon

圖為Lindfield Tilia

我個人覺得，保利是一個非常聰明的開發商。前期以西區帶地的項目試水，而後在正確時間在北偏西Epping這個既有交通，有好學校，又有未來規劃的區域內最好的地塊興建501套的大體量項目，且銷售情況良好。最後在悉尼上北Lindfield興建小型高端項目。你發現他們每個項目面對的人群都不同，分別是低端，中端和高端市場，所以項目之間區別很大。

我認為保利不像中國某些傻不拉幾的開發商暈的乎的就進入市場，之前一定做了很多調研，且收效甚好。今年，他們還會在西南Bankstown，上南Kogarah再次出手。

圖為西南Bankstown和上南Kogarah

截至目前，你會發現這些區域依然保持不同，我總覺得這是保利在試探或者說接地悉尼市場，因為他們的項目是面對著當地人的市場，憑藉他們的財力，拿超高端地塊並不是件難事，再加上國內龐大的客戶群，但實際上他們並沒有利用國內的客戶群，澳洲的團隊西人面孔也很多，因此也少了很多國人遭人詬病的習氣，因此這是要踏實做市場，做長線的節奏。

今天我想主要講一下他們位於上北Lindfield項目Tilia的狀況。先前作為Buyer'sAgent，對於北區和東區，我再熟悉不過了，我很清楚這樣區域的土地價值和當地人群是怎麼樣的。

悉尼上北區是華人的中高產家庭落戶悉尼的首選之地。典型澳洲安靜恬淡的生活方式，悉尼最優質的學校一半以上都在這裡，擁有良好的火車交通，距離北區購物大區的Chatswood又不算遠，所以很多高端買家甚至犧牲水景而寧願花上千萬澳幣在此安家落戶，當然這樣的官邸基本上也是莊園級別的了。比如Killara的SpringdaleRoad，Gordon的Nelson St, 以及Lindfield的NorthcoteRoad。以下是對應區域的豪宅一瞥，供欣賞。

這樣區域的房價里除了房子本身，還有地段和人文等軟環境，可是我用文字不可能告訴大家那裡的空氣是什麼樣的，鳥是怎麼叫的，鄰居是怎麼和我友善的。如果我想住在同樣的環境中，預算又沒有那麼高，便只有通過公寓這種形式了。

保利在上北的Lindfield項目，今天的定價並沒有問題，這一點，我和北區的二手房中介朋友也交流過，大家都覺得憑藉這樣的完成度，價格十分合理。

二 區域表現

Lindfield是悉尼上北區最靠近Chatswood的區之一，不像Turramurra等更北部的區那麼無趣，當然這裡的獨立屋房價也是讓人咋舌的。

獨立屋價格是最能體現一個區域土地價值的因素，Lindfield區域的獨立屋中位價為270萬澳幣，在整個新南威爾士洲排名第36名，在上北的Ku-ring-gai大區中，房價和Killara不相上下，說成悉尼上北無論公寓還是獨立屋最貴的區域前兩名，我都沒意見。

三 區域學校質量

悉尼上北是全悉尼最負盛名的頂級學校所在地，無論公校私校。以Lindfield為例，在2016年的前100所新洲公校排名中，Lindfield和LindfieldEast分別上榜前20。

在私校方面，包括上北頂級女校Pymble的Pymble Lady's College,Wahroonga的Abbotsleigh, 男校the Knox也穩居2017年HSC前20榜單。

四 區域交通

Lindfield作為距離市中心15公里的頂級區域，同Killara等和下北如Waverton,Wollstonecraft等一樣，是悉尼為數不多帶火車站的貴區，所以在這點上，這樣的區域很適合華人，尤其是出行對火車有依賴的華人。

火車到市中心28分鐘

火車到北區購物中心Chatswood 5分鐘

開車到市中心約24分鐘

五 項目簡介之綜述及價格區間篇

體量：67套

1房: 81-86.5萬澳幣

2房：118-149.5萬澳幣

3房：160-215萬澳幣

躍層3房：220萬澳幣

開盤時間：2017年底

交割時間：2019年第三or四季度（粗略）

海外買家名額：極少量

六 項目簡介之用料篇

首先，需要強調的一點是保利Lindfield的項目Tilia的DA（developmentapplication）已批，這點很多買家會忽略，如果一個DA沒有成功審批的項目，是有很大風險的，要麼房子合同被Rescind,要麼戶型和價格會有調整，總之，對於買家是個不小的風險，希望大家提起注意。

對於一個體量只有67套的物業，我很少看到開發商會做展房的，因為成本在100萬澳幣左右，而後還會取締，而保利的此項目是做了展房的，而且完成質量十分之高，他們把此項目列為IconicProject，這點是讓我肅然起敬的。他們的說辭是因為當地有一些自住買家，需要看到，這點很讓我感動。

在傳統的高端區域，用料極盡奢華之能事，Marble, Polyurethane，高端Miele的廚具等，也算是符合劇情。

七 區域二手房交易情況

Lindfield周邊的公寓頻率十分低，體量幾乎沒有超過百套的，以周邊的Savannah項目為例，其於2012年完工，當時的體量只有57套。在過往幾年二手房賣的3房價格基本上，除此項目外，基本在180萬+。以下為過往區域的成交二手公寓一覽。

八 項目物業費情況

物業費標準很低，持有成本在同類公寓產品中屬上乘。（數據來源於開發商）以下為季度為單位。

九 大悟觀點

有些人會首先用價格來衡量項目，比如太貴了，或者太便宜了。你首先要看你的項目在哪裡，同樣的項目在西南Cabramatta，不會這麼蓋，就算這麼蓋也不會賣得這樣的價格，上邊的二手房成交價格我已經列好了，如果覺得貴，那隻能說明你不了解市場。頂級的區域，當然匹配較高的房價。富人區當然是富人的價格。

有些人會用距離市中心來衡量項目，哎呀太遠了。看來你還是澳房投資的小學生，我還沒打5折賣你悉尼北部80多公里的PalmBeach，Avalon豪宅呢，你還是買你的最適宜居住城市的CBD吧，還包租。

有些人會用銷售速度來衡量項目，哎呀這個這麼好怎麼還在？你以為市場上真正識貨的買家很多麼？之前澳洲賣得很快如今境地很囧的項目我不想再去列舉了，我在我的處女作《澳洲房產那點事兒》第一章第一節的一句話「貴有貴的道理。」這句話就可以解釋了，可惜很多人理解成的道理卻是羊群效應。

任何一種房產無論再好或再差，都有一個對應的價格，或高或低，我們不用去過多考慮如今市場是如何，對於公寓，從核算成本角度來講，開發商不會賠本賣產品，如今的建築成本在攀升，地價在攀升，你如果打算入市，只需要問問自己：「這個價格值不值。」想通了即可。

另外，前幾年市場的高漲讓很多人對於房產買賣產生過高的期待，好想買了房不能立馬賺錢，就不是投資，什麼我要租金完全覆蓋貸款啊這種傻問題，房產，首先你要保值，保值做不到，就別想著增值了。所以又回到第一個問題，你覺得它值多少錢。

對於此項目，我用3句話來總結：

1 區域公寓開發量極低，可複製性差。

未來進入二手房市場的物業體量有限，可比性差，有溢價空間。

2 以自住為主的區域，抗跌性更好。

無論市場如何變化，自住客人不太會拋售自住房產。

3 區域內面對人群維度大，downsizers，當地新家庭，海外新移民。

維度大的人群讓未來再次銷售難點降低，而不是只有華人接手或投資人的尷尬單一境地。

十 澳洲當地頂級服務支持

買什麼如果解決了，下一個問題就是和誰買，這點很多買家會忽略。

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好的產品，值得更多人品讀，尤其是這種以當地人為主的小體量高端項目，海外是不會有的。

今天先寫到這，感謝閱讀，關於此項目，歡迎掃碼微信詳詢。