「購房問答」央媽收緊「錢袋子」 對漳州房價影響幾何？

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【問】Barrett821：房妹子好，最近看到最多的兩個方面，1.銀行融資受阻，2.購房者桿桿斷裂。這兩方面會對漳州房價有何影響？

【答】房妹子：你好！國家層面上，銀監會加強監管，央行收緊錢袋子。一方面，違規資金輸血樓市被全面屏蔽，購房成本提升；另一方面，政策風聲鶴唳，各種嚴查處罰力度空前。從需求端看，購房者想從銀行貸款，成本越來越高，也越來越不容易；而從供應端看，開發商拿錢也越來越難，生存壓力更大。而房貸的持續收緊，對減少樓市的需求，接下來恐怕會表現得更加明顯。所以如果接下來持續緊縮的信貸政策真正落地到漳州，那對漳州房地產市場的影響必然是深遠的，但反應到房價上，新房價格方面可能波動不大，因為執行的是政府指導價，所以大概率是以橫盤為主。而二手房，伴隨著成交量下滑，不少投資客可能會因資金方面的壓力，出現降價拋房現象。當然，回歸到置業本身，信貸收緊的市場狀態下，投資更需謹慎，因為短期內想套利會變得越來越不容易。至於剛需，按照目前趨勢，房貸利率下降的可能性很小，繼續上調的可能性倒很大，買房的成本只會越來越高，可適時出手。

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02/7

【問】走在岸上的魚：美麗善良的房妹子你好！請問國貿潤園後面的那塊空地有何規劃嗎？（九十九灣北側，在建的石倉路西側，國貿潤園南側）謝謝你

【答】房妹子：你好！該地塊為港城·中央灣區項目，用地面積18134.71㎡，建築面積45336㎡，主要建設商住樓（商場、SOHO、文創園）。

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03/7

【問】中尊設計：您好房妹，我名下有兩套房都在按揭中、現在考慮再買一套.第三套還想著用按揭的方式來購買，像這種情況，我是否可以先轉贈一套給我爸媽，我媽快六十了.我爸六十多了，如果可以那稅費多少？貸款年限是不是得縮減？謝謝哈

【答】房妹子：你好！1、如果名下還有兩套房的按揭貸款還未還完，第三套房已不能再申請房貸；2、辦理房貸的時候，每個銀行都會就貸款年限、申請人貸款年齡等進行一定的限制，就建設銀行來說，目前該銀行只受理房齡30年內的房產貸款。而借款人年齡的話，男性最長貸款年齡的可到65歲，女性到60歲。3、房子還在按揭狀態，是不能辦理贈與的。根據相關法律法規規定，房屋贈與當事人須提交房屋所有權證、贈與合同等書面證件，到房地產交易管理部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續后，房產贈與行為才具有法律效力。按揭期間，房產證被抵押在銀行，房管局也有備案，房屋所有權變更登記手續是辦不成的。

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04/7

【問】劉浪：房妹子，想請教一下，如果銀行以放貸款為理由，逼迫買房的人去買她的理財產品，可以不用理她嗎？這樣會影響房貸嗎？

【答】房妹子：你好！「買房申請貸款，被銀行要求要搭配購買理財產品」，現在這種現象其實還是很常見的，而不同銀行「附加條件」也會有所不同，比如說需要在銀行辦理一定數額的存款、購買銀行內部理財、保險產品等，有的銀行也會規定，只有接受了提出的「附加條件」，銀行才會給予辦理房貸利率方面的優惠。理論上來說，房貸和買理財產品沒有任何的關係。但真實情況是，如果我們不接受「附加條件」，還有可能出現貸款不順利的情況。

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05/7

【問】小於爾：房妹子，因為當時公積金貸款額度不夠，就選擇了商業貸款，現在想把公積金里的錢取出來，想問下以那種方式還貸合算，如讓他抵月扣還是沖還本金或者有更好的方式？還有公積金提取是隨時都可以嗎？

【答】房妹子：你好！申請辦理提取公積金餘額，可選擇「提前還本」或「按年還貸」還款方式，只能選一種，一年只能提取一次。其中，辦理按年還貸只能取一年的還款額，辦理提前還本額度支取上限為貸款餘額，也就是辦理「提前還本」業務可提取的金額可以大一些，相對來說，就可節省一些利息支出，這個角度來看，會比「按年還貸」划算一點。另外，辦理公積金提取業務並非隨時都可以哈，必須還貸滿十二個月後方可申請，之後每次提取間隔均需滿一年。

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06/7

【問】***：美麗的房妹好，有個問題想諮詢一下您。我是在2017年年中付了首付購買了角美水晶湖畔的住宅。現在說建設銀行審批下來了說利率是基準利率的5%，然而我當初買的時候是基準利率的。請教這種情況我該怎麼處理？

【答】房妹子：你好！以現在銀行審批下來的，你們簽的貸款合同裡面約定的房貸利率為準哈。雖然你當初向開發商購買的時候，市場上銀行執行的房貸利率普遍都是基準利率，但這並不意味著你的房貸利率就能按照基準利率執行哈，最終均得以審批下來的利率為準，銀行這種提高利率的做法並不算違規。所以沒辦法，也只能接受傷害，去掏腰包買單了。

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07/7

【問】笑口常開：房妹子你好，我在明發那邊有一套115平三房邊套，中間樓層的房子，但要到2018年9月份才滿兩年沒營業稅，現在是毛坯房租給人家做微商的當倉庫，快到期了他也不打算再租了，現在是想著現在賣掉，還是等等免稅的時候再賣，或者再等久一點？希望房妹幫我拿個主意，謝謝！

【答】房妹子：你好！賣不賣其實主要還是得看這套房子的投資收益是否已經達到了你的心理預期以及你個人的資金狀況。根據樓層、戶型以及裝修程度，目前明發在售二手毛坯房網上普遍報價11500—12500元/㎡左右。整體來說，除了質量、品質等市場口碑較為普通，其實明發由於所處的地理位置以及學區劃片還是可以算不錯的，而且社區房齡也較新，再加上你這套戶型屬於大眾戶型，接受度較高，因此在二手房市場上還是具備一定競爭力的。所以，如果不著急用錢的話，且沒有其他更好投資方式的話，個人是建議可以先留著，留到9月份或者留更久一點都可以，雖然其不是市場領跑型的樓盤，但長期來看還是值得看好的，至少可以做到保值，未來轉手難度應該也不會太大。